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Amortización anticipada de Hipoteca y cobro de comisiones.

Updated: Jun 24, 2021

La nulidad de la comisión por amortización anticipada de préstamo hipotecario.


El cobro de la comisión por amortización anticipada del préstamo tiene su justificación en que la entidad financiera, para calcular el precio, tiene en consideración el plazo de amortización; así obtiene una la expectativa de cobro de intereses y puede fijar el tipo fijo o el diferencial que cobrará para que el préstamo de dinero le sea rentable.


Evidentemente si se cancelaran los préstamos hipotecarios al año o dos años de su firma, los bancos no habrían obtenido un beneficio suficiente que les compensara toda la inversión en infraestructura necesaria para poder conceder los prestamos (oficinas, redes, informática, personal, etc.) Aunque, dicho sea de paso, para garantizarse ese rendimiento ya fijan que el primer año de contrato el tipo de interés que se aplicará será un tipo de interés fijo que está muy por encima del tipo de interés del dinero aplicable a ese momento (por ejemplo si se firmaba una hipoteca y el Euribor en ese momento estaba situado en torno al 3% durante el primer año se estipulaba un tipo fijo del 5,50%) por lo que de alguna forma la rentabilidad ya está cubierta.


En cualquier caso, esta situación ya ha sido tratada y debatida y en la Directiva 2008/48/CE de 23 de abril que en su considerando 39 establecía la obligación de permitir la consumidor que se reembolse el préstamo de forma anticipada, bien parcialmente, bien íntegramente, reconociendo eso sí, el derecho del prestamista a “una compensación por los gastos derivados del reembolso anticipado, teniéndose en cuenta asimismo los posibles ahorros que tal reembolso suponga para el prestamista”.


Y en el su artículo 16, la Directiva 2008/48 detallaba aún más los derechos y obligaciones del prestamista y del prestatario en caso de reembolso anticipado del préstamo detallando que “el prestamista tendrá derecho a una compensación justa y justificada objetivamente por los posibles costes directamente derivados del reembolso anticipado”. Asímismo, establece que en ningún caso la comisión podrá ser superior al 1% o al 0,50 % del importe del crédito reembolsado anticipadamente, dependiendo de los años que queden para la terminación del contrato de préstamo.


En la misma línea, la posterior Directiva 2014/17 UE de 4 de febrero y la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (que sirve para trasponer la Directiva 2014/17 aunque con un retraso de tres años) fijan que el prestamista tiene derecho a cobrar una compensación por la amortización anticipada del préstamo pero ya delimitan claramente cuando se considera que el cobro de la comisión sería una compensación justa o comedida y cuando sería abusiva o desproporcionada; concretamente se fija que cualquier amortización realizada a partir del sexto año debería ser gratuita, lo que nos da una idea de que pasado el sexto año de firma del préstamo hipotecario se debe entender que la entidad financiera ya habría compensado sus costes.


De otra forma, no se estaría aplicando una compensación al consumidor por cancelar el préstamo antes de lo pactado sino que se le estaría aplicando una penalización.


En otro orden de cuestiones debemos tener en cuenta que el cobro de cualquier comisión debe cumplir además con dos requisitos:


(i) Que haya sido clara en su redacción y en su explicación en cuanto a fórmula de cálculo; esto es, que se informara al consumidor adecuadamente de la comisión de forma que sea fácil evaluar si le compensa realizar una amortización anticipada o no.


(ii) Que la entidad financiera justifique que ha realizado alguna actuación derivada del pago anticipado del préstamo y la comisión sirva para compensar los posibles costes en los que tenga que incurrir el banco.


Respecto a éste último requisito es evidente que el banco realizará una actuación derivada del reembolso anticipado, deberá actualizar el cuadro de amortización y recalcular el capital pendiente o el plazo. Pero aquí asalta la duda, ¿esto le genera un coste al banco? Y si suponemos que sí se lo genera, ¿el cobro de un tanto por ciento sobre el importe que se paga anticipadamente es justa?


Es decir, a la entidad financiera le cuesta lo mismo realizar una actualización del préstamo y su cuadro de amortización independientemente de si la amortización anticipada es de 3.000 € o de 30.000 €; sin embargo si la comisión pactada fuera del 1% en el primer supuesto cobraría una comisión de 30 € y en el segundo supuesto una de 300,00 €.


Desde INDIGO ABOGADOS defendemos varios casos nulidad del cobro de la comisión por amortización anticipada y esperamos compartir con vosotros las sentencias en breve.



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